不動産トラブル１１９番。 　　不動産の問題解決のお手伝いします。　　　

　当方の訪問者の中に、地代についての検索で多くの方が来られます。
土地の価格は、不動産業者に聞いたり、路線価を見ればおおよその見当は付きますが、地代は中々分かりにくいと言うのが実情だと思います。私も、不動産鑑定士という立場ですので、個人や法人、裁判所から地代の鑑定依頼を受けることがあります。

地代には大きく分けて新規地代と継続地代がありますが、今回は新規地代について不動産鑑定士の立場からお話をしてみたいと思います。

新規地代は、ある土地を新しく貸す場合の地代のことです。
一般の方々はどうやって地代を決めるのか見当も付かないのではないかと思います。
鑑定士が新規地代の評価をする場合は、原則として３つのアプローチから３手法を適用します。
即ち、費用性からの積算地代、市場性からの比準地代、収益性からの収益地代の３手法です。

積算地代とは、まず更地価格を求め、最有効使用が妨げられる借地契約の場合は、契約減価として更地価格から最有効使用が妨げられる程度に応じて減価をします。
その減価後の土地価格を基礎価格といいます。
更にその基礎価格に期待利回りを乗じて、純地代を求めます。
この純地代に固定資産税や都市計画税等の公租公課を加算して積算地代を求めます。
ここで問題となるのは期待利回りと契約減価の割合です。
評価の主体によって大きく差が出る項目です。

次に比準地代とは、実際の賃貸市場で生起した賃貸事例を収集するのです。この事例は借地の事例です。
一般的に町の不動産業者を多数訪問して教えてもらったりするのですが、実際は中々収集するのが困難ですが、これの収集は鑑定士のノウハウです。
それほど労を要しないで集める方法もあるものです。
集めた借地の事例を１つ１つ現地を見て、周辺環境も良く見て地域格差を求め、対象地の比準地代を求めます。

最後は収益地代です。
一般的に土地残余法に基づく収益地代を試算します。
これは、対象地に契約減価に応じた建物を想定し、賃貸することを考えます。
家賃の事例は鑑定士が普段から集めています。
家賃で貸すことを想定し、総収益を求め、ここから公租公課や修繕費等の総費用を算定し総収益から控除します。
これで得られた純賃料は、土地と建物が共同して得られた純粋な賃料です。
これから、建物に帰属する賃料相当分を求め、先ほどの純賃料から控除します。
さて、残った賃料は一体何でしょうか。
これが土地に帰属する地代で、まさに土地残余法に基づく収益地代ということが出来ます。

以上で、積算地代、比準地代、収益地代が試算されました。
理論的にはこれらの試算賃料は一致するのですが、実際は開差が生じます。
開差の原因を検証し、借地契約の実情、各試算地代の妥当性等を勘案して最終的な鑑定評価額を決定するのです。

実は、もう１つ手法があるのです。
倍率方式と言いますが、１年間の公租公課の何倍になっているかを考えます。
実務的には、新規地代の場合は公租公課の４倍〜５倍になることが多いのです。
これらの水準をにらみながら最終的な鑑定評価額を決定するのです。

適正地代についてお話してきましたが、町の不動産業者は借地契約が少ないこともあり、苦手としている方が多いようです。
賃料については鑑定士の独壇場なのかもしれません。
地代や家賃について悩んでいらっしゃる方は多いと思いますが、私でお役に立てることがありました遠慮なく問い合わせいただいたらお答えしたいと思います。