土地価格と容積率はどんな関係があるのでしょうか?

容積率というのは、敷地の面積に対して、その敷地上の建物の延床面積の割合をいいます。
例えば容積率が200%といった場合、敷地面積が500uとすると、その敷地上には500u×200%である1000uまでの建物が建てられるということです。

今の都市計画法では容積率の最低と最高はいくらくらいか読者の方はご存知でしょうか。
容積率の最低は50%です。
最高は1300%です。容積率が1300%というのは、敷地面積の13倍の広さの延床面積の建物が建てられるということです。
東京の都心部の商業地だろうと思います。
私が住んでいる神戸市では最高が800%です。

さて、このように容積率は、建物のキャパシティが決まってしまうものです。
マンション用地やビル用地では、実際に使用できる容積率をほぼ100%使うということはざらにあることです。
売主の立場に立てば、建てられる階数が多いほうが収益はより多く入ってくるのですから、容積率が大きい土地ほど一般的には高くなります。
土地の売買の市場では容積率100%あたり「1種」と言います。
例えばこのあたりの商業地は1種あたり坪で100万だとすると、容積率が600%だとすると坪単価600万円ということになります。

ただし、そうはいってもきっちりした相関関係があるわけではありません。
一つの目安ということです。

また、土地のは個性がありますので、間口が狭い土地と広い土地では当然同じ容積率でも単価が異なってきます。
商業地においては敷地の間口は価格に大きな影響を及ぼします。
すなわち間口が広い商業地は、間口部分に多くの店舗を配することができるので、より多くの収益が見込めるのです。
だから高くてもそれに見合う収益を売ることができるのです。

では、都市計画で定められた容積率を常にどんな土地でも使うことができるのでしょうか。
建築基準法で別の制限があり、前の道路の幅によって使うことができる場合と、できない場合があるのです。
しかし道路の幅(これを幅員といいます)が12m以上あればいつでもすべての容積率を使うことができますが、12m未満の場合はその道路幅員に住居系の用途地域の場合は0.4をかけ、それ以外の用途地域や市街化調整区域、用途地域の指定のない非線引き都市計画区域の場合は0.6をかけた数値と、指定された容積率を比較して少ない容積率しか使えないことになっています。

また戸建て住宅を中心とする地域では、逆に容積率が低いほうが好まれます。
敷地上に建つ建物に余裕ができ、隣の敷地との間に空間ができるので、これが良い環境につながってくるのです。
住宅地域では、容積率よりも環境が重視されるという結果からくるものです。

自分が住んでいる地域の容積率がどれくらいあるのかは、市役所の都市計画課に行き調べればわかりますし、最近はインターネットで調べられる自治体も増えてきています。
 
参考になればクリックして下さい。
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posted by 丹田 at 14:23 | 兵庫 ☀ | ▼不動産Q&A