新規家賃の評価

訴訟の参考にと原告側からの依頼で新規家賃の評価をしました。

鑑定の中でも、賃料評価はボリュームがあります。
更に継続賃料になると複雑になってきます。
今回は新規賃料なのですが、10年前の過去時点も依頼されました。

ただ、今回の家賃評価は事情があり、家主側の債務になっている修繕が一切行われていないのです。
さらに、エアコンの暖房が使えず他の暖房を使おうとすると嫌がられるとか、ベランダへの出入りを禁止されるとか等々あります。

挙句の果てには、共用部分のエレベーターが使えなかったり、電灯が夜間でも切られていたり、駐車場も閉鎖されたりといった内容でした。

これらは、積算賃料を査定する際の基礎価格に反映されます。
基礎価格というのは価格時点において対象不動産の有する基礎になる経済価値なのですが、読んでいる方は良くわからないでしょう。
鑑定評価基準は日本語では書いているのですが、意味不明といった部分がよく出てきます。

要するに、今回のように貸主は家賃を得て、借家人に使用や収益をさせる義務を負うのですが、使用方法等が契約等で制限される場合には、その制限の程度に応じた土地・建物価格を反映する必要がありますので、その制約を反映させた減価後の土地や建物価格を基礎価格と言います。

更に、対象不動産は区分所有ですから、階層別効用比率から、土地だけに配分される地価配分率を求めて土地価格を求めます。

更地のみを評価する鑑定に比べて随分とその後の作業があります。
結局は鑑定書は45ページになりました。
付属資料も加えると60ページくらいになるでしょう。


posted by 丹田 at 09:37 | 兵庫 ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼ たんだコラム
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前: [必須入力]

メールアドレス: [必須入力]

ホームページアドレス: [必須入力]

コメント: [必須入力]


この記事へのトラックバック
×

この広告は180日以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。