土地の売買をするときは必ず売主は境界の明示をしなければならないのでしょうか?

昨日、タイトルの内容の問い合わせがありました。
結論を申し上げますと、法的に強制されているわけではありませんが、大手の仲介業者を中心に慣習化されつつあります

売主が境界の明示をしなければどういうことになるでしょうか。
まず買主は買った土地の範囲がわかりません。
そうすると隣接所有者との間で必ずと言っても良いくらいトラブルが発生します。


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posted by 丹田 at 09:39 | 兵庫 ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

土地にはいくつもの価格があると聞きますがどういうことでしょうか?

土地価格は一物五価


土地の価格は一物四価とも五価とも言われることがあります。

経済学でいう経済財でこのような性質を持っているのは土地だけではないでしょうか。

普通の経済財、例えば電化製品や車は2価です。

希望小売価格と実際の販売価格です。電気製品を買う際に、希望小売価格と実際の売価は全く異なるでしょう。

身近なところではガソリン価格は1価です。

販売店が表示している販売価格のみです。ガソリンスタンドで値切る方はいないでしょう。

高いと思ったら安く販売しているガソリンスタンドを探すことになります。


 ところが土地の価格には何と5種類もの価格が存在します。以下のとおりとなります。

  1. 時価(実勢価格)

  2. 公示価格

  3. 基準地価

  4. 路線価

  5. 固定資産税の評価額



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posted by 丹田 at 17:12 | 兵庫 ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

土地の境界が判らない時は誰に相談すればよいのでしょうか?

先日某市役所で不動産登記相談を担当してきました。
土地家屋調査士会から会員が定期的に相談員として割り当てられます。

お越しになった方々は口をそろえて誰に相談したらよいのかが判らなかったと言われます。
しかしこの登記相談にきっちりと来られました。

土地家屋調査士の社会への認知がまだまだ低いのだなあと痛感させられます。

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posted by 丹田 at 14:07 | 兵庫 ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

土地価格はどのように決まるのでしょうか?

土地価格を追及するのは不動産鑑定士の仕事で、頭の中は常にこの命題を自分に問いかけています。

不動産鑑定評価基準では、土地価格を形成する要因として一般的要因と地域要因があると書いていますが、そんなことは百も承知で、なぜこの土地にこの価格が付くのだろうかと自問自答している自分がそこにいます。



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posted by 丹田 at 09:41 | 兵庫 ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

抵当権が付いた不動産を売ることはできるのでしょうか?

昨日、抵当権を付けたままで買主に売ることはできるのでしょうかという問い合わせをいただきました。
普通、不動産を売る場合は所有者は現金で買わない限り抵当権が付きます。
ですから、売る段階では抵当権が付いていても何ら問題はありません。

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posted by 丹田 at 11:22 | 兵庫 | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

中古の戸建てや中古マンションを仲介で買う場合は、消費税がかかるのでしょうか?

まもなく消費税が5%から8%に、また10%に上がるという報道がされていますが、これが現実になった場合は新築の戸建てやマンションは課税の対象になってくるでしょう。
これは消費税の課税業者が売主の場合は、建物価格等に消費税を上乗せできるからです。

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posted by 丹田 at 11:44 | 兵庫 ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

不動産を売ってもオーバーローンになる場合はどうすればよいのでしょうか?

平成の時代に不動産を買った人の大部分はオーバーローンになっているようです。
オーバーローンとはローンの残債務額より不動産価格が低い結果、売っても借金だけが残ることを言います。

不動産の売買では通常は売買契約後、最終決済の日に買主は売主に最終残金を支払い、同時に売主から買主へ所有権の移転登記を行います。
このときは売主は完全所有権にするわけですが、抵当権は不可分性があるため抵当権者に残額の借金を全額返済しなければ銀行等の抵当権者は抵当権抹消に応じてくれません。
売主がローンの残債務額と売れた価格との差額をどこかから工面しなければ抵当権の抹消はできないことになります。

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posted by 丹田 at 10:15 | 兵庫 ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

売れる土地にするためには、何が必要なのでしょうか?

現在兵庫県の小野市で515.20uの土地の仲介をしています。
売り価格は2300万円です。
先日も小野市内全域にチラシ広告を出しましたが反応は芳しくありません。
何故売れないのか?
形状は不整形地ですが、幅員15mの広い幹線道路に面していて、間口が34mもあります。
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posted by 丹田 at 18:04 | 兵庫 ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

マンションで1階の店舗より、3階の居住部分が高いことはあるのでしょうか?

通常マンションで1階が店舗の場合は、それなりの顧客の通行量や自動車の交通量が多い場合がほとんどだと思います。
売り上げが期待でき、収益性があるので1階が店舗となっているはずです。

しかしながら、1階が店舗になっているマンションでも店舗に不適切な場合があります。
人通りが普通の住宅地程度しかないような場合です。
昔は賑わっていても時間の経過とともに地域性が変化していく場合もあるのです。

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posted by 丹田 at 17:30 | 兵庫 🌁 | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

不動産に関して損害賠償を請求しようと思いますが、誰に相談すればよいのでしょうか?

損害賠償の額が確定しておれば弁護士に依頼することになるのは、どなたでもわかるのではないでしょうか。
しかし、その損害額の出し方がわからないケースも多いと思います。
エイやーで思い付きの損害額を出しても裁判ではまず認められません。
そんな時は不動産鑑定士に相談されていかがでしょうか。

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posted by 丹田 at 15:01 | 兵庫 ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

相続の遺産分割において、不動産の価格でもめています。どうすればよいのでしょうか?

相続が発生し、被相続人が不動産を所有していた場合などは、遺産分割協議で誰がどの不動産を相続するかなどで揉めることがよくあります。
その原因は、不動産の評価の方法です。

不動産の価格は一物三価とも四価ともいわれるように、一般人にとっては非常にわかりにくいのが現状です。
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posted by 丹田 at 15:09 | 兵庫 ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

今の地価はどうなっているのでしょうか?

平成24年の地価公示に向けて、作業はだんだん大詰めになってきました。

思い起こせば、バブルが弾けて以降、20年以上もの間土地価格は一部の地域を除いて下がり続けています。
この間の鑑定評価における、時点修正はいつもマイナスでした。
私が不動産鑑定士になったのは昭和61年ですから、鑑定士になりたての数年間はバブルで異常な土地価格の値上がり状態でした。

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posted by 丹田 at 14:29 | 兵庫 | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

履行確保法について教えて下さい。

特定住宅瑕疵担保責任の履行確保等に関する法律(以下、履行確保法と言います)は、住宅の品質確保の推進等に関する法律(以下、品確法といいます)が平成11年に制定され新築住宅の売主等は引き渡しの時から10年間、一定の瑕疵について瑕疵担保責任を負うとされました。

ところが、平成17年に発覚した構造計算書偽装問題を契機に、新築住宅の売主等が十分な資力を有さず、瑕疵担保責任が履行されない場合、住宅購入者が極めて不安定な状態に置かれることが明らかになりました。

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posted by 丹田 at 14:35 | 兵庫 ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

大手の会社の所有地の販売方法を教えて下さい。

上場会社などの大手の会社は、会社所有の土地を何らかの理由で売りに出す場合はどのようにして売却するのでしょうか?
今回、銀行系の不動産の流通会社と取引をすることになったのですが、概要がわかりました。

即ち、大手の会社はメインバンクの系列会社の不動産会社に売却を依頼しています。
そして、その不動産会社はメインバンクと取引をしている会社に、こういう土地が売りに出ていますが買いませんかとだ打診をします。
大体10社から15社くらいに声をかけているようです。
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posted by 丹田 at 11:50 | 兵庫 ☔ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

中古住宅を売る時の留意点について教えて下さい。

中古住宅を買ったが、雨漏りがしてきたというのはよくあることです。
売主がその欠陥(法律用語では瑕疵といいます)を知りながら隠して売った場合は論外ですが、知らずに売った場合でも売主は有償で売ったわけですから、最後までその瑕疵について責任を負わなければなりません。

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posted by 丹田 at 13:55 | 兵庫 ☔ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

公共施設と公益施設の違いは何ですか?

この二つの言葉は混同して使われていることが多いようです。
分かっているようでも、面と向かって問われるとうまく言えないのではないでしょうか?
宅建の法令上の制限や不動産鑑定評価書にも出てきます。
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posted by 丹田 at 17:17 | 兵庫 ☔ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

被災地では土地価格はどうなるのですか?

インターネットのニュースで被災地の土地価格について、興味を引く記事がありました。

国税庁が1日発表した全国の路線価は、3年連続の下落ながら下落傾向は鈍化した。  しかし、東日本大震災の津波被害を受けた地域や、東京電力福島第一原子力発電所の周辺地域は、不動産売買がほとんど行われず、大幅下落を懸念する声が上がる。
 一方で、仙台市内は、“震災特需”の様相を見せている。
 
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posted by 丹田 at 22:21 | 兵庫 ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

無道路地の土地は売れるのでしょうか?

今回、無道路地の土地の仲介の依頼を受けました。
無道路地というのは建築基準法上の道路や、その他の道路に全く接していない土地をいいます。
市街化区域内で用途地域内の土地ですから、本来ならばその土地に建物が建てられるのですが、接道義務を果たしていませんので原則は建物が建てられません。

接道義務というのは、都市計画区域内ではその敷地が建築基準法上の道路に最低2m以上接していなければ、建物が建てられませんという規制のことです。
原則と書いたのは例外的に建築基準法43条に規定する但し書き道路での救済策があるのですが、まったくどんな道路にも接道していない場合はこれの適用の可能性は低いと言わざるを得ません。
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posted by 丹田 at 10:18 | 兵庫 ☔ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

今年こそは宅建に合格したいのですが、勉強法を教えて下さい。

今年の宅建の受験願書が8月1日から配布されます。
毎年20万人前後の受験生が集まる宅建の試験ですが、今年こそはと決意を新たにしている受験生もおられると思います。

私は昭和61年から宅建の講師を始め、今年で27年目になります。
今年も某所で講師を勤めさせていただいておりますが、教室の受講生には8月下旬の1回目の模擬試験までには一通り仕上げてしまうように指導しています。
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posted by 丹田 at 10:21 | 兵庫 ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

遺留分減殺請求権(いりゅうぶんげんさいせいきゅうけん)とはどういうことですか?

遺留分権利者やその承継人が、遺留分を保全するために必要な限度で、遺贈等の減殺を請求することができる権利のことです。

この減殺請求は、遺留分権利者が複数いるとき、行使するか否かは各遺留分権利者の自由です。
また共同行使する必要もありません。

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posted by 丹田 at 10:22 | 兵庫 ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

遺留分は、法定相続人の誰かが相続放棄や遺留分放棄をすれば増えるのですか?

遺留分とは、兄弟姉妹以外の相続人に確保しておかなければならない遺産の一定割合を言います。

遺留分を有する者のことを遺留分権利者と言いますが、相続人の中で最も縁の遠い兄弟姉妹は、遺留分権利者にはなりません。
したがって、被相続人が全財産を他人に遺贈してしまった場合、兄弟姉妹が相続人になったとしても、兄弟姉妹は何ら文句は言えません。
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posted by 丹田 at 10:02 | 兵庫 ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

民法でいう「隠れた瑕疵」とはどういうことですか?

「隠れた瑕疵」と言っても、民法を習ったことが無い方は、何のことかわからないかもしれません。
瑕疵というのは、欠陥とか傷とかいう意味で使われています。

法律用語は初めて出くわしたときは、私もそうですが何か違和感を感じるものですが、使い慣れてくると普通のように使いこなせるようになります。
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posted by 丹田 at 23:12 | 兵庫 | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

不動産屋に騙されましたが、保証協会の苦情の解決で問題を解決できるでしょうか?

各都道府県に宅地建物取引業保証協会があり、不動産業者と顧客とのトラブルの解決に尽力?しているようですが、実際のところはどうなのでしょうか?

苦情の解決というのは、裁判所の調停と同じシステムで、訴える方と訴えられる方の双方の話を聞き、問題となっていることを解決していこうという制度です。
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posted by 丹田 at 20:17 | 兵庫 | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

建築基準法43条但し書きの土地の購入を検討していますが、買っても支障はないのでしょうか?

建築基準法43条但し書きについての、当ブログへの訪問者が毎日多数にのぼっております。
昨日は、訪問者から、43条但し書きの土地を購入しようと思っているが、どうだろうかといった電話がありました。

都市計画区域内では、接道義務と言って、建築基準法上の道路に敷地の間口が2m以上ないと建物が建てられませんという規制が働きます。
建築基準法42条に列挙されている道路は建築基準法上の道路となり、接道義務を果たす道路になりますが、42条に該当しない道路は原則その道路に接道していても建物が建てられないことになります。
建築基準法上の道路か否かは市役所の建築課や建築指導課に行って調査すれば判明します。
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posted by 丹田 at 09:38 | 兵庫 ☔ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

抵当権の効力が及ぶ範囲について教えて下さい。

抵当権の効力が及ばない場合
1.土地と建物は別個の不動産ですから、土地の抵当権が建物に及ぶことはありません。
同様に、建物に設定された抵当権の効力も土地に及ぶことはありません。

2.抵当権の効力は、債務不履行前に生じた果実には及びません。
抵当権は、使用・収益を設定者に委ねたまま交換価値を把握する権利ですから、目的物の使用収益から生じる利益(果実)については抵当権の効力が及ばないのが原則です。

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posted by 丹田 at 15:14 | 兵庫 ☔ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼不動産Q&A

借地権と底地の関係について教えて下さい。その2

今回は具体的に底地の限定価格を求めてみましょう。
前提条件として
1.土地価格500uの商住混在地 1億8000万円
2.基礎価格 最有効使用が5階建ての店舗併用共同住宅地であるが、借地契約は非堅固の2階建ての住宅に限定。
  このため、階層別効用比率、地価配分率を考慮した結果、55%の減価となるがほぼ1/3の減価を相当と判断し20%を契約減     
  価と認め、基礎価格を1億8000万円×80%=1億4400万円
3.地代 年額180万円  一時金の授受はない
4.公租公課 年額80万円
5.相続税路線価による借地権割合 60%
6.借地権価格を求める場合の還元利回り6%、期待利回り4% 底地の還元利回り4%
  これは地価公示で商住混在地の更地価格を求める場合の還元利回りが5%であるので、これに市場性、将来受け取ることがで    
  きる一時金の授受の可能性等を勘案して査定
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posted by 丹田 at 14:41 | 兵庫 ☀ | ▼不動産Q&A

借地権と底地の関係について教えて下さい。その1

借地権とは建物所有を目的とする賃借権又は地上権を言います。
分かりやすく書くと、借地人が自分の建物を建てるために他人の土地を借りる権利のことです。
この他人地を借りる権利を債権では賃借権になり、物権では地上権となりますが、実務的にはほとんどが債権の賃借権です。
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posted by 丹田 at 16:13 | 兵庫 ☀ | ▼不動産Q&A

契約書に印紙を貼らなければ、契約の効果は生じないのですか?

先日、調査報告書を出したお客さんから、タイトルのような質問を受けた。
この種のブログも過去何回か書いているが、改めて書くことにする。

日本においては契約は意思表示の合致で成立する。
この土地1000万円で売りたい、では1000万円で買いましょうという意思表示があれば、売主と買主の意思表示は合致したことになり契約は成立するのである。
これを民法では諾成契約と言っている。

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posted by 丹田 at 09:37 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

河川保全区域とはどんな区域ですか?

不動産の調査や鑑定評価をしていると、時々河川保全区域に含まれる土地に出くわす時がある。
河川保全区域とは、河川法55条と関係があるが河川管理施設(特に堤防)は、河川の流水によって生ずる災害の発生を防ぐために重要な機能を果たしている。
その機能を保全するために、機能に支障を及ぼす恐れのある行為を一定の範囲で厳重に取り締まるため、河川管理者が指定した区域である。
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posted by 丹田 at 12:20 | 兵庫 ☀ | ▼不動産Q&A

文化財包蔵地の購入を検討していますが、買っても良いのでしょうか?

埋蔵文化財の包蔵地は珍しいことではありません。
私が住んでいる神戸市やその周辺の市町にもこの包蔵地は多数存在します。

そのような包蔵地を購入するに当たっては、建物を建てるために土地の造成工事や基礎工事の際には2週間以内に市町村に届け出るケースが多いと思います。
届け出は任意ではなく義務です。
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posted by 丹田 at 10:16 | 兵庫 ☔ | ▼不動産Q&A

土地残余法に基づく収益賃料から、地代がわかるのですか?

結論から言いますとわかるのです。

土地残余法とか収益賃料とか一般の方々には何のことかわかりにくいと思います。
これらは、不動産鑑定士が収益価格や収益賃料を試算する場合の手法です。

一体何のことかということを簡単に説明いたします。
例えばある土地の地代を知りたいと思った場合、鑑定評価では積算賃料、比準賃料、収益賃料の3つの試算賃料を出します。
この中で、収益賃料というのは、その土地に最有効使用の建物を想定し、賃貸することを考えます。
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posted by 丹田 at 18:22 | 兵庫 ☀ | ▼不動産Q&A

埋蔵文化財包蔵地になっている土地の値打ちは下がるのですか?

不動産の鑑定評価や売買する場合には、教育委員会の文化財課でその土地が埋蔵文化財包蔵地に含まれているか否かは必ず調査しなければなりません。

含まれていない場合は問題ないのですが、含まれている場合は土地の価格に影響するかどうかを見極めなければなりません。
包蔵地の場合は、開発行為の60日前に市に届け出義務があり、試掘をするわけですが、この費用は土地所有者の負担です。
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posted by 丹田 at 16:49 | 兵庫 🌁 | ▼不動産Q&A

業務で本人確認をする場合はどんなケースですか?

平成20年3月1日から「犯罪による収益の移転防止に関する法律」が全面的に施行されています。
これは宅建業でもそうですが、土地家屋調査士や司法書士が依頼を受ける場合は本人確認が義務付けられています。

まず宅建業から見ていきましょう。
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posted by 丹田 at 13:22 | 兵庫 ☀ | ▼不動産Q&A

既存不適格建築物の増築はできますか?

既存不適格建築物というのは、その建物を建てた時点での建築基準法では合法的であったのが、時間の経過で建築基準法が改正された場合に、改正後の規定では違反状態になっている建物を言います。

ではこの既存不適格建築物は売る時は不利になるのでしょうか?
いいえ、なりません。
始めから違反状態であった場合は、売る時には支障が出る場合もあるでしょうが、建築した時点では何の違反もなかった場合は売るにあたって支障はありません。
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posted by 丹田 at 11:35 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

「建付け減価」とはどういうことですか?

「建付け減価」とは聞きなれない言葉だと思われる方が多いのではないかと思います。
土地だけの評価や建物だけの評価の時はこういう概念はありません。

土地と建物を一体として評価する場合に出てくる概念です。
「建付け減価」とは、その建物が敷地に適応していないとか、その地域の環境に適合していない場合に考えるのです。
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posted by 丹田 at 15:05 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

地目が公衆用道路でも建物が建てられないことがあるのですか?

結論から言うとその通りです。
登記簿上の公衆用道路は不特定多数の人が通行する道路であれば、公道でも私道でも公衆用道路となりますが、建築基準法上の道路であるか否かと別問題です。

すなわち登記簿上の地目が公衆用道路でも、建築基準法上の道路に当たらないケースは結構あるものです。
これは不動産登記法と建築基準法は目指す目的が異なるため、同一の土俵では話ができないのです。
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posted by 丹田 at 13:37 | 兵庫 ☔ | ▼不動産Q&A

無番地の土地売買はできるのでしょうか?

おかしなタイトルで申し訳ありません。
確かに、法務局で公図をとった時に、偶に無番地の土地が存在します。
無番地の土地はそのままでは売買できません。
なぜなら売買契約書に取引の対象になる土地を特定できないからです。

また逆に昔の先祖からの土地なのだけれど、地番はあるが公図には出てこないといった土地があります。
昔の公図は字限図と呼ばれており、和紙に黒い墨の手書きで地番が出ている地図のようなものがありましたし、今も田舎の地方ではこのような字限図しかない地域もあります。
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posted by 丹田 at 09:48 | 兵庫 🌁 | ▼不動産Q&A

建物が無いのに、建物の滅失登記をしなければ固定資産税はかかってくるのですか?

建物が取り壊されたり、焼失したのに滅失登記を忘れたばかりに何年も建物の固定資産税を払い続けているというケースが時々あります。

建物を建てたら表題登記をします。
けれど一般の方々は、建ててくれた工務店やハウスビルダーがやってくれたので、あまり意識はないかもしれません。
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posted by 丹田 at 14:27 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

市街化区域と市街化調整区域の土地の価格差はどれくらいあるのでしょうか?

まず、市街化区域とは都市計画法7条に規定されており、すでに市街化を形成している区域及び概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域となっています。
要するに建物が建ち並んでいるような街のことです。
市街化区域はどんどん建物を建ててたくさんの人に住んでもらいたい区域です。

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posted by 丹田 at 11:27 | 兵庫 ☀ | ▼不動産Q&A

不動産の調査で、未判定道路に出くわしたらどうすればよいのでしょうか?

これまでのブログで何回か未判定道路のことを書いてきました。
未判定道路とは、建築基準法上の道路か否かを市町村や県が未だに判定していない道路のことです。

不動産の調査で、この未判定道路に出くわしたらどうすればよいのでしょうか?
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posted by 丹田 at 08:54 | 兵庫 ☔ | ▼不動産Q&A

不動産の売買契約は、契約書を作りハンコを押さなければ効力はないのでしょうか?

実務的にはほぼ100%と言ってよいくらい不動産の売買契約や賃貸借の契約には、契約書を作り記名押印をします。

しかし、我が国の民法という法律には契約書の作成義務は課しておりません。
民法の考え方は諾成契約(だくせいけいやく)といって、口約束でも契約の当事者が約束した内容に合意すれば契約は成立するとしています。
法律的な表現をすれば、両当事者の意思表示の合致があれば契約は有効に成立するのです。
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posted by 丹田 at 08:38 | 兵庫 ☀ | ▼不動産Q&A

不動産の契約で瑕疵ある意思表示があった場合の、無効と取り消しの違いを教えて下さい。

不動産の売買契約や賃貸借の契約で、契約当事者間で冗談でした心裡留保や、税務署から差し押さえを苦れるために友人に不動産を売ったことにする虚偽表示、さらに勘違いで異なる土地を売ってしまったなどのように、欠陥がある意思表示のことを瑕疵ある意思表示と言います。

人間は間違う動物ですから、民法は間違った場合どのようになるのかについて規定があります。
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posted by 丹田 at 08:53 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

不動産の鑑定評価で使う取引事例は、どのようにして作るのですか?

不動産の鑑定評価で価格を求める手法として原価法・取引事例比較法・収益還元法があります。
このうち取引事例比較法は、実際の不動産市場で生起した生の売買事例を使います。
地価公示では、私が所属する分科会では鑑定士一人平均100件近い取引事例を作成します。

さてその取引事例は実際のところどのようにして作るのでしょうか?
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posted by 丹田 at 15:58 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

不動産の広告で新駅ができるとありましたが、信用できるのでしょうか?

不動産の広告で時々新駅とか新停留所ができるといったものを見ることがありますが、これらは当該路線や運行主体が公表したものに限り、その新設予定時期を明示して広告に表示することができます。

不動産広告では、公共交通機関については現に利用できるものを表示し、特定の時期についてのみ利用できるものは、その利用できる時期を明示して表示するようになっています。
ただし、新設の路線については現に利用できるものと併せて表示する場合に限り、路線の新設に係る国土交通大臣の許可またはバス会社等との間に成立している協定の内容を明示して表示することができます。
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posted by 丹田 at 14:09 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

抵当権者が物上代位権を行使できる場合とできない場合の判例を教えて下さい。

抵当権の物上代位性とは大きく3つある。

1 目的物が滅失、損傷した場合に設定者が取得する保険金請求権や損害賠償請求権である。
  この場合の設定者とは多くはお金を借り、自ら担保となる不動産を差し出した債務者であることもあるが、債務者ではなく担保だけを差し出した物上保証人も含まれる。以下同じ。

2 設定者が目的物を売却した場合に取得する代金支払い請求権。

3 設定者が目的物を賃貸した場合に取得する賃料支払請求権に対しても、権利を行使できる。

ただし、抵当権者は、請求権の目的物である金銭等が設定者に払い渡され、請求権が消滅する前に、差し押さえをしなければならない。
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posted by 丹田 at 17:28 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

1筆の土地の一部を貸しており、借地人が建物を建てています。その敷地の一部を売る場合に留意することはありますか?

こういうケースは実務でもよくあるケースで、今、私が分筆登記をしている土地もこのようなケースです。
具体例で示したほうがわかりやすいと思います。

敷地が500uで、そのうちの一部に借地人が建築面積100uの建物を建てているとしましょう。
その建物が建っている部分を地主は分筆して売却しようとしているのです。
建築面積が100uだから、その部分だけ分筆すればよいのでしょうか?続きを読む
posted by 丹田 at 16:43 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

土地価格と容積率はどんな関係があるのでしょうか?

容積率というのは、敷地の面積に対して、その敷地上の建物の延床面積の割合をいいます。
例えば容積率が200%といった場合、敷地面積が500uとすると、その敷地上には500u×200%である1000uまでの建物が建てられるということです。

今の都市計画法では容積率の最低と最高はいくらくらいか読者の方はご存知でしょうか。
容積率の最低は50%です。
最高は1300%です。続きを読む
posted by 丹田 at 14:23 | 兵庫 ☀ | ▼不動産Q&A

都市計画法において開発許可後、予定建築物を必ず建てなければならないのでしょうか?

開発許可を受けた開発許可区域内においては、工事完了の公告があった後は原則として予定建築物を建てなければなりません。
しかし、都市計画法をはじめ多くの法令上の制限は例外が存在します。

特に宅建の試験においては、この例外からの出題が多く出題されています。
では、今回の例外とはどんなことでしょうか?
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posted by 丹田 at 07:18 | 兵庫 ☀ | ▼不動産Q&A

不動産の広告で、制限されている用語を教えてください。

不動産業者が広告等をする場合は、表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有している場合を除き、特定の用語を用いることが禁止されている

1.物件の形質その他の内容又は役務の内容について、「完全」、「完璧」、「絶対」、「万全」等、まったく欠けるところがないこと又は全く手落ちがないことを意味する用語

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posted by 丹田 at 09:35 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

建築基準法の構造計算とピアチェックの関係について教えてください。

構造計算とは、解析や計算によって建築物の構造の強度を確認する手法である。
建築物の規模や高さによって構造計算の手法が異なり、大規模で高層の建築物になればなるほど、設計段階でより高度で複雑な構造計算が義務付けられる。続きを読む
posted by 丹田 at 08:54 | 兵庫 ☀ | ▼不動産Q&A

瑕疵担保責任とはどういうことですか? その3

今回は最終回です。
法律には瑕疵とか担保責任とか難しい言葉が出てきますね。

さて最終回は
1.目的物に地上権等がついていた場合
2.目的物に抵当権等が付いていた場合
3.目的物に隠れた瑕疵があった場合について説明します。続きを読む
posted by 丹田 at 07:48 | 兵庫 ☀ | ▼不動産Q&A

瑕疵担保責任とはどういう事ですか? その2

前回に続いて今回は一部他人物売買、数量不足について説明します。

1.一部他人物売買
これは例えば、テニスコート付き別荘地を買ったものの、テニスコート部分と別荘地部分が別の所有者で、売主は別荘地部分だけであったような場合です。
すべて買えれば問題はないのですが、テニスコート部分が買えなかったような場合はどうなるのでしょうか。

民法の規定では、一部他人物であることにつき、善意の買主は、契約の解除、損害賠償請求、代金減額請求ができます。
善意の買主とは、テニスコート部分が他人物であることを知らなかった買主と言うことです。続きを読む
posted by 丹田 at 06:39 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

瑕疵(かし)担保責任とはどういうことですか? その1

不動産の売買をしたときに、買った不動産が欠陥品であったり、他人の権利によって制限されていたような場合、売主は、こういう事がない一定の性能・品質を前提に代金をもらうわけですから、買主に対して、当然何らかの責任を負わなければなりません。

これが、売主の瑕疵担保責任であり、民法では6種類が規定されています。
瑕疵という漢字は難しいですが、瑕疵は言い換えると欠陥とかキズという意味です。続きを読む
posted by 丹田 at 09:57 | 兵庫 ☀ | ▼不動産Q&A

都市計画区域外では、都市計画法の規制は及ばないのですか?

都市計画区域外は日本の国土が約378000平方キロメートルあるうちの74%程度を占めています。
イメージとしては山林地帯です。

一方、都市計画法は人がたくさん住んでいる都市計画区域内に規制が及ぶのを原則としています。

しかし例外として、都市計画区域外でも都市計画法の規制が及ぶことが2つあります。続きを読む
posted by 丹田 at 06:21 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

市街化区域や市街化調整区域というのは何のことですか?

不動産業に携わっている者は市街化区域や市街化調整区域というのは、もう当たり前の専門用語なのですが、不動産に縁のない人にとっては何のことかわからないかもしれません。

市街化区域というのは都市計画法では「すでに市街地を形成している区域及び概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする」というように定義付けられています。
要するに人がたくさん住んでいる街のことで、これからもどんどんたくさんの人に住んでもらいたい区域と言えます。続きを読む
posted by 丹田 at 07:45 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

都市計画法の「線引き」とはどういうことですか?

都市計画区域は大きく分けて、線引きがされている都市計画区域と線引きがされていない都市計画区域(非線引都市計画区域)があります。
線引きがされている都市計画区域というのは、都市計画区域が市街化区域と市街化調整区域に分けられている状態を言います。

したがって都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けることを「線引き」と言います。
都市計画法では「区域区分」と表現しています。続きを読む
posted by 丹田 at 07:27 | 兵庫 ☔ | ▼不動産Q&A

都市計画法は、都市計画区域外では法の効力は及ばないのですか?

日本の国土が約378,000平方キロメートルありますが、そのうち約26%が都市計画区域で、残った74%は都市計画区域外となります。
その都市計画区域内に日本の人口の多くが住んでいます。

都市計画法は基本的には都市計画区域内に規制をかける法律ですが、一部都市計画区域外にも適用されることが2つあります。続きを読む
posted by 丹田 at 08:14 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

効果てきめん! 不動産業者が恐れること。

ある土地所有者から、現況測量の依頼があったので測量をしたが、その結果、擁壁の位置が地積測量図より最大70センチメートルほどずれていることがわかった。
地積測量図にはX軸とY軸の座標値が記載されているので、現況測量した座標値と前述の座標値を重ねるとずれている部分がすぐに判明する。

通常は擁壁の位置がずれているなど、普通はないことだし、もしそうであってもなかなかわからないものである。
たまたま測量をした結果、間違った位置に設置されていたことが判明したのである。
測量をすれば、数十メートル先のものでも、ミリメートル単位まで正確に測ることができる。続きを読む
posted by 丹田 at 06:12 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

不動産業者から一戸建ての建売を買いましたが、建物に欠陥があります。業者に修理を頼みましたがナシのつぶてです。どうすればよいでしょうか?

不動産業者から一戸建やマンションを買い、欠陥が見つかったけれど業者が誠実な対応をしてくれないという話しは山ほど聞きます。
普通は何千万円もの高額な不動産です。
それに欠陥があることがわかると愕然とすることでしょう。続きを読む
posted by 丹田 at 17:45 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

相続の放棄と遺留分の放棄の違いについて教えてください。

遺留分とは、兄弟姉妹以外の相続人に確保しておかなければならない遺産の一定割合をいう。
したがって、兄弟姉妹は相続人になる可能性はあるが、遺留分の減殺請求をする当事者にはなれない。

また、遺留分を侵害する遺贈は当然に無効になるわけではなく、侵害された限度で遺留分権利者が、遺留分減殺請求という取り戻しの請求が出来るだけのことである。
したがって、遺留分を侵害する遺贈があっても、遺留分権利者が遺贈があったことを知った時から1年間、相続開始の時から10年を経過したときは時効によって減殺請求はできず、遺留分を侵害する遺贈は有効なものとなる。続きを読む
posted by 丹田 at 13:19 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

自分の土地や会社の土地を売るのに、宅建業の免許は要りますか?

自分の土地や会社の土地を売るのに宅地建物取引業の免許はいるのでしょうか。

宅地建物取引業とは、宅地や建物を自ら売主の立場や他人の土地を代理・媒介をして、不特定多数の人に反復継続して売却することを指します。
このような場合に該当する場合は、免許を受けなければなりません。続きを読む
posted by 丹田 at 07:29 | 兵庫 ☔ | ▼不動産Q&A

履行確保法について教えてください。

趣旨は住宅の品質確保の促進等に関する法律により、新築住宅の売主、請負人には10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられているが、売主、請負人の財務状況によっては、この義務化された責任が充分に果たされない場合がある。

そこで、履行確保法により、品確法で定められた10年間の瑕疵担保責任の履行を実現するための裏付けとなる資力確保が義務付けられたのである。続きを読む
posted by 丹田 at 08:03 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

平成21年の農地法の改正について教えてください。

平成21年の農地法の改正では、転用規制の見直し等(農地法4条)により農地の確保を図るとともに、農地の権利移動規制の見直し(農地法3条・5条)による利用実態の把握、農地の貸借について規制の見直し等により、農地の利用集積を図る事業の創設等により有効利用を促進することになった。続きを読む
posted by 丹田 at 09:39 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

「瑕疵」とか「隠れた瑕疵」というのはどういう事ですか?

瑕疵(かし)なんていう言葉は日ごろ見慣れないもので何のことかわからない方が多いと思います。
瑕疵というのは法律用語で、欠陥とかキズという意味です。

不動産の売買ですと、売買の目的物である土地・建物が、通常有すべき「品質」や「性能」を欠くことをいいます。続きを読む
posted by 丹田 at 07:25 | 兵庫 | ▼不動産Q&A

停止条件・解除条件について教えてください。

不動産の売買の契約書には、停止条件をつけたり、解除条件をつけたりすることがあります。
これらは一定の条件が成就したときに契約の効力が発生したり消滅したりします。

停止条件付きの契約とか解除条件付の契約と言ったりします。
不動産の売買契約に多いのは実務的には停止条件付きの契約です。続きを読む
posted by 丹田 at 09:25 | 兵庫 ☀ | ▼不動産Q&A

耐用年数が過ぎた建物の価値はないのでしょうか?

建物の鑑定評価は、基本的には原価法を採用し、再調達原価をまず求め、耐用年数から経過年数を控除し残存耐用年数を求め現価率を出します。
次に再調達原価に現価率を乗じて得られたものが、現在の建物の単価になり、延べ床面積を乗じて建物価格を査定します。続きを読む
posted by 丹田 at 07:46 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

資格がなくても不動産業者になれるのでしょうか?

不動産業者のことを宅地建物取引業者とか宅建業者とかいいますが、宅地建物取引業法の規制に従うことになります。

宅地建物取引業法では、不動産業者になるには欠格要件に該当していなければ免許が与えられることになります。続きを読む
posted by 丹田 at 08:29 | 兵庫 ☔ | ▼不動産Q&A

アパート経営を計画していますが、宅地建物取引業の免許は必要でしょうか?

宅地建物取引業で、免許が必要なのは宅地や建物を、自ら売買・交換、または他人の不動産の売買・交換・賃貸の代理や媒介を継続して不特定多数の人に行う場合に限定されています。続きを読む
posted by 丹田 at 16:35 | 兵庫 ☔ | ▼不動産Q&A

不動産の鑑定費用や登記費用はどれくらいかかかるのでしょうか?

不動産の鑑定評価にかかる費用や登記にかかる費用は一般の方々にはわかりにくいと思います。

実は、私の記憶に間違いがなければ小泉政権の時に士業の報酬は自由に決めて良いことになりました。
それまでは、各士業で報酬規定があり、それにならって報酬を請求していたのですが、今はいくら高くても安くても良いという状態です。続きを読む
posted by 丹田 at 09:52 | 兵庫 ☔ | ▼不動産Q&A

無権代理人と本人の間の共同相続の場合の問題点を教えてください。

無権代理人が本人を他の共同相続人と共同相続した場合は、他の共同相続人の追認がない限り、無権代理行為は、無権代理人の相続分に相当する部分においても、当然に有効とはなりません。続きを読む
posted by 丹田 at 07:57 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

無権代理人と本人の間で単独相続が行われた場合の問題点について教えてください。

代理権が無いような無権代理人が死亡した本人を単独相続した場合、その無権代理行為は当然に有効になりますが、本人が無権代理人を相続した場合は、当然には有効とはなりません。
これは判例です。続きを読む
posted by 丹田 at 08:36 | 兵庫 | ▼不動産Q&A

人口の減少と不動産価格はどのような関係があるのですか?

ライブドアのニュ一スのブログに、「家につき2軒?「家余り」日本を管理放棄不動産が襲う」というタイトルのブログが有った。

そのブログの内容は以下のように書いてある。続きを読む
posted by 丹田 at 07:42 | 兵庫 | ▼不動産Q&A

実際の不動産仲介市場での中古建物の価値は、どのように考えるのでしょうか?

土地に建物が建っている場合は土地付き建物となります。

しかし、例えば敷地800uに300uの豪邸が建っている不動産を宅建業者が買取り、敷地800uを5区画に分割のうえ分譲住宅を建設する場合は、解体する豪邸の評価は、解体費と除却費が必要なので、豪邸の価値はゼロになるどころかそれらの費用を敷地価格から控除することになるためにマイナスになります。続きを読む
posted by 丹田 at 07:20 | 兵庫 ☔ | ▼不動産Q&A

建物の査定価格と市場価格の違いについて教えてください。

宅建業界の建物の価格査定マニュアルでは建物の価格を、地域ごとの標準的な新築の建築費単価を基に、新築の建物価格を算出し、原価率を乗じて算出します。

これを「建物査定価格」といい、再調達価格を基本としています。続きを読む
posted by 丹田 at 07:55 | 兵庫 | ▼不動産Q&A

ビル用地の収益還元法における価格の考え方について教えてください。

ビルを建てるための用地取得費を計算するときは、実際の取引市場で生起した売買事例から比準する取引事例比較法のほかに収益還元法を採用します。

ここでは、還元利回りからビルの用地費を算出します。
不動産鑑定評価で実際使う収益還元法ではなく、宅建業者が使う収益還元法をご紹介します。続きを読む
posted by 丹田 at 06:21 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

土地には4つの公的な価格があるそうですが、どんな価格ですか?

公的な機関が定期的、継続的、全国的に地価を評価する制度として@公示価格、A基準地価格、B路線価、C固定資産税評価の4つがあります。

これらの評価はいずれも国家資格を持った不動産鑑定士が行いますが、1つの土地に4つの公的な価格があるという制度には、それぞれの歴史と目的があります。続きを読む
posted by 丹田 at 07:14 | 兵庫 | ▼不動産Q&A

鑑定評価と価格査定の違いを教えてください。

不動産鑑定士が行う鑑定評価と、宅建業者が行う価格査定は区別しなければなりません。

宅建業者が行う価格査定は、媒介(仲介)業務において、売却依頼物件の売り出し価格を決定する際の根拠付けとして算出するものです。続きを読む
posted by 丹田 at 07:42 | 兵庫 ☀ | ▼不動産Q&A

建物の耐震診断について教えてください。

現在の建築基準法の耐震基準は、昭和56年6月1日に施行されました。
それ以前の建築物については、大規模地震に対して倒壊または崩壊しないという検証をしていないので、耐震診断を行うことが重要になります。続きを読む
posted by 丹田 at 06:43 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

新築・中古住宅の性能評価と石綿の調査について教えてください。

まず取引をする住宅が住宅品質確保法の住宅性能評価を受けた住宅であるか否かを調査します。

仲介・媒介する不動産業者は新築住宅・既存住宅の評価の具体的な内容の説明義務までは負いません。続きを読む
posted by 丹田 at 06:02 | 兵庫 ☔ | ▼不動産Q&A

造成宅地防災区域と土砂災害警戒区域について教えてください。

阪神淡路大震災や新潟県中越地震において、宅地造成工事規制区域外の大規模盛土造成地で、地滑り的な崩落が発生しました。

そこで、盛土された造成地等で危険なところは都道府県知事が造成宅地防災区域として指定できることにし、平成18年9月30日から施行されました。

取引対象の土地が造成宅地防災区域なのか否かは都道府県庁で確認できます。続きを読む
posted by 丹田 at 06:42 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

土地調査における土壌汚染対策法について教えてください。

土地調査において土壌汚染対策法の調査も、土地の売買や鑑定評価においては不可欠な調査項目です。
土壌汚染対策法では、人の健康に被害を生ずる恐れがあるものとして、鉛、ヒ素、トリクロロエチレンなどの特定有害物質を定めています。続きを読む
posted by 丹田 at 07:06 | 兵庫 | ▼不動産Q&A

土地調査における文化財保護法について教えてください。

土地の売買においても、不動産の鑑定評価においても文化財保護法における調査は不可欠です。
文化財の包蔵地でない場合はその旨の表示が必要です。

文化財の包蔵地の場合は、その名称や教育委員会の指示の内容を表示します。続きを読む
posted by 丹田 at 09:54 | 兵庫 ☀ | ▼不動産Q&A

再建築ができない土地の価値は?

都市計画法の観点からみると、建築不可は原則として市街化調整区域となります。
したがって、都市計画区域外や都市計画区域内の市街化区域や未線引都市計画区域は原則として建築が可能となります。

しかし、建築が可能な区域にあっても、接面する道路が一定の条件をクリアしないと建築不可となります。続きを読む
posted by 丹田 at 12:02 | 兵庫 ☔ | ▼不動産Q&A

建築基準法で出てくる特定行政庁とは何のことですか?

建築基準法の執行は「特定行政庁」が行います。
特定行政庁という名称の役所が特別にあるわけではありません。続きを読む
posted by 丹田 at 06:43 | 兵庫 ☔ | ▼不動産Q&A

市街化区域と市街化調整区域の農地の違いを教えてください。

昭和43年の新都市計画法で、都市計画区域を線引きするする制度が創設されました。
市街地が無秩序に広がると、道路、上下水道、学校、病院などの公共公益施設を整備することができないで、市街化を抑制すべき区域を市街化調整区域としました。続きを読む
posted by 丹田 at 07:43 | 兵庫 ☔ | ▼不動産Q&A

不動産の専門家とは?

欧米社会では伝統的な意味で専門家というのは、聖職者、医師、弁護士、建築家と言われています。
専門家は誠心誠意、一生懸命仕事をすれば問題はないのかというと、そうではないのです。続きを読む
posted by 丹田 at 08:03 | 兵庫 ☔ | ▼不動産Q&A

私道や他人地に、水道管が配管されている場合の留意点を教えて下さい。

一般に、公道下の排水管は公共団体などの供給主体の所有であり、その排水管から分岐した部分からが、個人の財産となります。
ただし、私道の埋設管や、自己の配管が他人地を遠ている場合などは注意が必要です。続きを読む
posted by 丹田 at 07:13 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

下水道が整備されると、個別浄化槽は使えないのですか?

都市ガスが整備されてもプロパンガスが使えるように、下水道が整備されても、個別浄化槽は使えます。

市役所が前面道路に下水道を新設し、敷地内に下水道の枡を設置したのに、それを使用しないで、従来どおりに個別式の浄化槽を継続使用している住宅もあります。続きを読む
posted by 丹田 at 07:23 | 兵庫 | Comment(0) | ▼不動産Q&A

不動産登記法14条地図と、公図の違いを教えてください。

不動産登記法では、一筆の土地ごとに土地登記記録を備えて、これに土地の所在、地番、地目及び地積に関する事項を記載することで、登記された土地を特定することにしています。

ところがこれだけでは士の土地の位置や区画を具体的に現地で特定することは出来ません。続きを読む
posted by 丹田 at 07:10 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

日本国土はどのような都市計画区域の構造になっているのですか?

都市計画法の学習において、初学者がイメージしにくいのが、都市計画区域内の構造です。
都市計画区域は2つのパターンしかありません。

即ち市街化区域と市街化調整区域に線引きされているパターンと、線引きされていない非線引きの都市計画区域のパターンのみです。続きを読む
posted by 丹田 at 06:51 | 兵庫 ☔ | ▼不動産Q&A

不動産の表示は地番が使われますが、住居表示との違いは何ですか?

建物には住居表示があります。
住居表示は、町を分かりやすく表示したり、郵便物を配達しやすくすることを目的とした制度です。
一方の登記制度では、土地を地番で管理しています。
日本の民有地にはすべて地番が付されており、土地の場所、権利の範囲を表しています。続きを読む
posted by 丹田 at 07:57 | 兵庫 | ▼不動産Q&A

農地に関する法律について教えてください。

農地に関する法律の最も大事なものは農地法です。
特に農地法3条、4条、5条が重要な部分を占めています。
最後に農業振興地域整備法についても触れます。続きを読む
posted by 丹田 at 12:11 | 兵庫 ☀ | ▼不動産Q&A

抵当権がついたままで、不動産を買主に売ることはできますか?

仲介物件の売主が抵当権を消すことが出来ないまま、物件の売却を依頼することがあります。
このような場合にはどのように考えたらよいのでしょうか。続きを読む
posted by 丹田 at 11:27 | 兵庫 ☔ | ▼不動産Q&A

隣地とトラブルがありますが、売る時に影響がありますか?

隣地の庭に植えてある竹木の枝が、自分の敷地内に越境してきた場合は、勝手に切ることはできません。
民法の規定では、隣地所有者にその旨を告げて切ってもらうことになります。続きを読む
posted by 丹田 at 08:23 | 兵庫 ☔ | ▼不動産Q&A

特定行政庁の角地の指定基準について教えて下さい

建築基準法では、特定行政庁が指定した街区の角地等は、建蔽率が10%加算されます。
例えば、建蔽率が60%の場合、特定行政庁が指定した街区の角地であれば建蔽率が70%になります。

そこで特定行政庁が指定基準はどんなものなのでしょうか。続きを読む
posted by 丹田 at 10:31 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

都市計画区域は、日本の国土のどれくらいあるのですか?

都市計画区域というのは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るために、都市計画法で都市計画決定やこれらに基づく規制を受ける土地の区域として指定された区域のことを言います。続きを読む
posted by 丹田 at 11:12 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

既存不適格建築物とはどんな建築物ですか?

建築基準法の建蔽率や接道義務等に違反している建築物、建築確認を受けていない建築物は「違反建築物」であり、特定行政庁から除却や使用禁止等の命令を受けることがあります。続きを読む
posted by 丹田 at 10:45 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

不動産取引の本人確認について教えてください。

平成20年3月1日から、「犯罪による収益の移転防止に関する法律」が全面施行されています。
これにより不動産業者は、「宅地若しくは建物の売買またはその代理若しくは媒介に係る業務」で「宅地または建物の売買契約の締結」等を行う場合は、「顧客等の本人確認」を行い「本人確認記録を作成」し、「7年間保存しなければならない」と定められています。続きを読む
posted by 丹田 at 10:30 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

不動産の取引で、印鑑証明書はどんな役割がありますか?

印鑑証明書とは、個人の場合、その住所を有する市区町村の役場に、法人の場合には、管轄の登記所に登録した印鑑の印影が真正であることを、証明した書類です。続きを読む
posted by 丹田 at 10:18 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A

不動産の取引で住民票はどんな役割がありますか?

住民票とは、個人がその場所に住所を構え、居住していることを証明する公文書で、住民基本台帳法に基づき編成されています。
具体的には、市区町村長が個人を単位にする「住民票」を世帯ごとに編成しています。続きを読む
posted by 丹田 at 10:03 | 兵庫 ☁ | ▼不動産Q&A
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