ブラック地主、土地を返せと言ってくる・・・

底地を地主から買い取った不動産業者が、借地人に土地を返せと言ってくるケースが増えているとNHKのニュースで解説していました。
その背景には人間関係の希薄化があると言っていました。

まず、底地というのは借地権が付着している場合の土地の所有権を言います。
地主が土地を借地人に貸して借地人が自分の家を建てて暮らしている場合、その場合の地主の土地の所有権を底地と言います。

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posted by 丹田 at 07:54 | 兵庫 | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

資材置き場・青空駐車場・ゴルフ場等の地代の増減額請求はできるのでしょうか?

建物所有を前提としない土地の賃貸借においては、借地借家法の適用はなく、民法の賃貸借の規定が適用されます。

建物の所有を前提とした土地の貸借や地上権は借地借家法の規定が適用されます。
この場合は借地借家法11条1項によって、公租公課や土地価格等の変動があった場合は、当事者は将来に向かって地代等の増減が請求できます。


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posted by 丹田 at 07:56 | 兵庫 | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

駐車場は貸主の正当事由なしに解約できるのでしょうか?

駐車場の賃貸借は借地借家法の適用がありません。
なぜならば駐車場という用途を限定しての利用では建物を建てる意思が介在しませんので、建物所有を目的とする賃借権・地上権とはなりませんので、民法の賃貸借の規定が適用されることになります。
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posted by 丹田 at 17:16 | 兵庫 🌁 | TrackBack(0) | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

友人と25年の借地契約を結ぶことに問題はありませんか?

民法には契約自由の原則があって、当事者間では原則として公序良俗に反しないなどの規定を守ればどのような契約も自由に結ぶことができます。

そうすると友人との間で25年間の借地契約も自由に結べそうです。
しかし、不動産の借地や借家契約の場合は特別法の借地借家法という法律があり、これは民法の規定より優先されるとになっています。
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posted by 丹田 at 14:29 | 兵庫 ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

不動産賃貸の敷き引きは違法? 適法?

不動産賃貸、特に建物の賃貸借において敷金や保証金などの一時金が授受されることがありますが、借主が退去したときに契約時に払っていた敷金等の内一定金額や一定割合を差し引いて残額を借主に返還するということがよくあります。

本来敷金は借主の債務を担保するために、家主が預かるもので、家賃の不払いなどがあればその分を敷金から控除するといったやり方が本来の目的ですが、昔から敷き引きと言って家賃の不払いが無くても一定額等を控除する慣習が特に関西ではあります。

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posted by 丹田 at 09:39 | 兵庫 | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

アパートを借りていますが更新が近く、家主から更新料を請求されています。払わなければならないのでしょうか?

今年の7月15日に最高裁判所で、更新料の支払いを認めた判決が3件ありました。

共同住宅の賃貸借で、当初の契約で1年ごとや2年ごとに更新する場合は更新料を支払う内容の契約でした。
多くの上告人が更新料を支払ってから、消費者契約法10条又は民法90条により無効であるといった訴え内容です。

しかし今回の最高裁の判決では、更新料の支払いが無効とは認めていません。
消費者の利益を一方的に害するものには当たらないと判断しています。
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posted by 丹田 at 08:29 | 兵庫 ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

更新料の最高裁判所の判断が示されました。

今まで、不動産の賃貸借の更新料について、地裁や高裁の判決が出ていましたが、今回最高裁判所から初めて判決が出ました。
結果としては、更新料が多額でない場合は認めるといった内容ですが、今後は貸し手側はお墨付きが出た形になりましたから堂々と更新料が取れることになります。

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posted by 丹田 at 23:43 | 兵庫 ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

アパートの家主が売買で代わりました。預けていた敷金はどうなるのでしょうか?

賃貸物の譲渡により賃貸人が後退するときは、賃借人が差し入れていた敷金関係は、原則として、新賃貸人に承継されるとする判例があります。
民法の規定では、以上に関する規定はありません。
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posted by 丹田 at 09:56 | 兵庫 | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

この度の東日本大震災で、借りていたアパートが津波で流されてしました。借家契約はどうなるのでしょうか?

建物が地震で倒壊するとか、火事で全焼するとか、津波で流されてしまった場合は滅失ということになり、賃借する対象目的物がなくなるため、民法上の原則では、そこで借家契約は終了します。

しかし、政令で指定された一定の地域(指定地域)に罹災都市借地借家臨時処理法(以下、罹災法と言います9が適用される場合には、建物賃借人は以下に述べるような強い権利を取得します。
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posted by 丹田 at 15:19 | 兵庫 | Comment(0) | TrackBack(0) | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

罹災都市借地借家臨時処理法はどのような法律ですか?

読売新聞2011年3月14日付記事から。 
                                                                                       法務省が東日本大震災の被災地に対して、罹災都市借地借家臨時処理法を適用する方針を決めたとのこと。                   具体的な適用地域を定めた政令はこれから決めるという。続きを読む
posted by 丹田 at 15:21 | 兵庫 ☔ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

抵当に入っているアパートを借りた際、抵当権が実行されると賃借人はどうなりますか?

抵当権設定後の建物賃貸借の場合、原則として、抵当権が実行されると、その建物賃借権は否定されますが、抵当権設定前の建物賃貸借の場合は、抵当権が実行されても、引き渡しや登記などの対抗要件を備える限り、その賃借権は存続します。

なお、抵当権の実行というのは、銀行から融資を受けた人が、お金を返せないため、銀行が裁判所に申し立て競売をしてもらうことです。

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posted by 丹田 at 06:20 | 兵庫 🌁 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

建物買取請求権について教えて下さい。

借地借家法では、借地人の投下資本の回収を図るために、借地契約の更新がない場合は、借地人から地主に対して建物を時価での買取請求権を認めている。

時価とは建物の時価相当額で、場所的な要素は加味されるが、借地権価格そのものは含まれない。
建物買取請求権は、借地権の消滅を前提とした制度であるので、借地権価格を含まないのである。
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posted by 丹田 at 07:15 | 兵庫 ☁ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

当初の借地契約の存続期間中に建物が滅失しました。再築する予定がない場合は契約の解除ができるでしょうか?

アパートなどの借家契約の場合は、アパートが火災で全焼してしまった場合は、その時点で借家契約は終了します。
借りている建物自体がなくなるわけですから、借家契約を存続させる意味がないからです。

それに対し借地契約の場合は、借地上の建物が滅失しても借地している土地そのものは残りますから、借地契約は残存期間は有効です。
ですから、借地人が再築資金の都合がつかないからと言って、再築を断念したときでも借地人から借地契約の終了させることはできません。

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posted by 丹田 at 07:36 | 兵庫 ☁ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

建物所有目的で借地して10年が経過した時点で建物が全焼しました。再築には地主の承諾は必要ですか?

 最初の借地権存続期間の途中において、借地上の建物が火事や水害・地震等で全焼や全壊して滅失した場合、借地人は地主の承諾なしに、従前と同じ種類・構造・用途の建物を再築することができます。

違和感を感じる読者がいらっしゃるかもしれませんが、地主の承諾が必要なのは、最初の借地権存続期間が終了した次以降の更新後に建物の滅失があった場合の再築の場合です。

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posted by 丹田 at 17:59 | 兵庫 ☀ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

土地を一時使用の目的で建物所有をする場合の賃貸借契約と、一時使用ではなく建物所有を目的とする借地契約場合の違いについて教えて下さい。

一時使用の目的で建物所有を目的とする場合は借地借家法の適用はなく、民法の賃貸借の規定が適用されます。
なお、一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、借地借家法の以下の規定は適用されません。
1 存続期間
2 借地契約の更新
3 建物の再築による借地権の機関の更新
4 借地契約の更新後の建物の滅失による解約
5 存続期間が満了し、契約更新のない場合の建物買取請求
6 借地条件の変更
7 借地契約の更新後の建物の再築の許可等
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posted by 丹田 at 08:49 | 兵庫 ☁ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

国土交通省 賃貸住宅原状回復ガイドラインの詳細まもなく発表

 国土交通省は平成22年10月10日、民間賃貸住宅を退去する際の修繕をめぐるトラブルを防ぐため、一般的な原状回復のルールを示したガイドラインを見直す方針を決めた。

近年の判例や損傷事例を詳しく解説し、実際の事例に当てはめやすい内容に改める。今年度中に改定版を取りまとめ、不動産業界などの関係者に活用を働き掛ける予定だ。
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posted by 丹田 at 16:43 | 兵庫 ☁ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

不動産の賃貸借継続中に賃貸人の地位が移転した場合と敷金の関係はどうなりますか?

アパートや賃貸マンションに住んでいても、家主が事情により変わる場合があります。
そんな時、入居時に差し入れていた敷金はどのような扱いになるのでしょうか?
入居者としては気になることです。

ここでは、判例を中心に説明していきたいと思います。
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posted by 丹田 at 16:23 | 兵庫 ☀ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

民法の賃貸借と借地借家法の違いについて教えてください。

法律の初学者にとっては、民法の賃貸借の規定と借地借家法の規定との違いについて、混乱しがちです。

一言で違いを言うと、民法の賃貸借は動産も不動産も含めての内容となっています。
動産というのは不動産以外のもので、本やペンや自動車等々です。
これに対し借地借家法は不動産だけに限定される規定なんです。続きを読む
posted by 丹田 at 09:15 | 兵庫 ☔ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

建物を建てる目的での借地期間は自由に決めることができるのでしょうか?

民法には私的自治の原則があり、当事者の合意があれば原則として、民法の規定に反しても自由に契約を結ぶことができます。

原則としてというのは、例えば公の秩序や善良な風俗に反するような契約は無効になるということです。
それ以外であれば、多くの場合当事者の合意があればどのような契約を結ぶことができます。
これは民法の多くが任意規定を中心としているためです。続きを読む
posted by 丹田 at 15:03 | 兵庫 ☀ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

賃貸住宅の退去時における、住宅の原状回復について。その2

賃貸住宅の退去時における、住宅の原状回復について、前回は東京都賃貸住宅紛争防止条例についての話をしましたが、今回は国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて説明いたします。

しかし、賃借人が自分に不利な内容の原状回復であることを認識して、特約を含む賃貸借契約を締結することはありえますから、何が何でも原状回復は賃貸人の負担になると言うことではありません。続きを読む
posted by 丹田 at 08:46 | 兵庫 ☀ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

賃貸住宅の退去時における、住宅の原状回復について。その1

賃貸住宅の退去時における、住宅の原状回復については借家人が支払っていた敷金から充当するのが、今までの慣習になっていました。
ところが、こういう慣習が否定される裁判所の判決が相次いでいます。

ここでは東京都賃貸住宅紛争防止条例の趣旨について説明していきたいと思います。続きを読む
posted by 丹田 at 07:38 | 兵庫 ☔ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

借地契約や借家契約には、契約書が必要なのでしょうか?

借地契約や借家契約には、契約書が必要なのでしょうか?
契約書を作って、判子を押さなければ契約は成立しないように思われるかもしれませんが、契約書は必要ありません。続きを読む
posted by 丹田 at 17:17 | 兵庫 ☁ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

適正地代の考え方 その2

今回は継続地代の話です。
トラブルになりやすいのは、新規地代より継続地代が圧倒的に多いです。家賃も同傾向です。
地代や家賃は調停前置主義が採られていますので、いきなり裁判に持ち込むことはできません。
一旦、裁判所の調停で話し合いをしなさい。その話し合いが不調の場合は裁判をしても構いませんという考え方です。続きを読む
posted by 丹田 at 09:54 | 兵庫 ☁ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

適正地代の考え方 その1

 当方の訪問者の中に、地代についての検索で多くの方が来られます。
土地の価格は、不動産業者に聞いたり、路線価を見ればおおよその見当は付きますが、地代は中々分かりにくいと言うのが実情だと思います。続きを読む
posted by 丹田 at 11:34 | 兵庫 ☁ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

裁判所が賃貸住宅の更新料は無効との判決を出したそうですが、概要を教えてください。

 賃貸住宅の更新料の支払いを義務付けた特約は消費者契約法に違反し、無効だとする京都地裁の判決が出された。
入居者の利益を一方的に害する特約で無効と判断され、全額返還が家主に命じられた。続きを読む
posted by 丹田 at 10:03 | 兵庫 ☁ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

事業用借地権が改正されましたが、どのように変わったのでしょうか?

 改正前は、コンビニや郊外型レストラン等店舗立地の回転の早い第3次産業が想定されていたが、改正により存続期間が50年まで設定できるようになった。
このため、鉄筋コンクリート造等の堅固な建物や中層の建物を建てることが可能となった。
その結果、比較的長期の事業にも利用できるようになった。続きを読む
posted by 丹田 at 12:29 | 兵庫 ☔ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

新規地代の比準賃料の出し方について教えてください。

 不動産鑑定評価基準では、新規地代を試算するに当たって、比準賃料が一つのアプローチとして挙げられている。
比準賃料は、市場性からのアプローチで、その試算賃料は実証的で説得力をもつもので重視すべき賃料である。続きを読む
posted by 丹田 at 11:01 | 兵庫 ☁ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

民法の賃貸借の規定と、借地借家法の規定が競合する場合の考え方を教えて下さい。

基本的な考え方は、民法は一般法で借地借家法は特別法であるため、法解釈は一般法と特別法が競合した場合は特別法が優先されるということです。
民法の賃貸借は、動産・不動産をすべて含んだ規定です。
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posted by 丹田 at 08:21 | 兵庫 ☔ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

土地を貸そうと思っています。素人でもわかる適正な地代の出し方はありますか?

 地代には土地を初めて貸す時の新規地代と、賃貸借が継続している途中の地代が適正かどうかを査定する継続地代があります。
今回は前者の新規地代について説明いたします。続きを読む
posted by 丹田 at 08:46 | 兵庫 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

駐車場や資材置き場を借りる時も、借地借家法の適用はあるのですか?

DSCF0072.JPGまず、借地権とはどういうことなのかを説明しましょう。
借地借家法2条で、借地権とは、建物所有を目的とする地上権又は土地の賃借権を言うと規定されています。

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posted by 丹田 at 16:25 | 兵庫 ☀ | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

取壊し予定建物の期限付き借家権について教えてください。

DSCF0055.JPG法令又は契約により、一定期間経過後に建物を取壊すべきことが明らかな場合においては、建物を取壊すこととなる時に、借家契約が終了する旨の特約を定めることが出来ます。
この特約は、書面によってしなければなりません。
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posted by 丹田 at 07:54 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

定期建物賃貸借について教えてください。

DSCF0067.JPG期間の定めがある建物の賃貸借をする場合には、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることが出来ます。
注意しなければならないのは、契約書は書面であれば良く、公正証書まで要求されていないことです。この場合には、借地借家法29条1項の規定(1年未満の期間を定めた場合)を適用しません。
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posted by 丹田 at 09:24 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

定期事業用借地権とはどのような制度ですか?

DSCF0048.JPG1.専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除きます。以下同様)の所有を目的として、かつ、存続期間を30年以上50年未満として借地権を設定する場合においては、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに13条の規定による買取の請求(建物買取請求権)をしないことと定めることが出来る制度です。


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posted by 丹田 at 17:28 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

建物譲渡特約付き借地権とはどのような制度ですか?

ume.jpg借地権を設定する場合、第9条の規定(借地人に不利な特約は無効)にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後30年以上を経過した日に借地上の建物を地主に相当の対価で譲渡する旨を特約できる制度のことです。

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posted by 丹田 at 17:02 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

定期借地権について教えてください。

普通の借地権では、借地人に有利な更新制度が適用されるため、一度借地契約してしまうと、いつ土地が確実に戻ってくるのか予測できません。地主としては、土地を取られてしまって戻ってこないという心理が働き、貸地の供給が減っていったのです。
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posted by 丹田 at 13:36 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

「期限の利益」という言葉を聞きますが、どういうことですか?

例えば100万円借りる時に、来月返すと場合と3年後に返す場合ではどちらが返しやすいだろうか?

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posted by 丹田 at 16:27 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

昭和60年に借地契約をしました。現行の借地借家法は適用できないのでしょうか?

昭和60年の借地契約は、旧借地法の適用を受け、現行の借地借家法の適用はありません。

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posted by 丹田 at 09:19 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

借地で、更新期間中に建物が滅失しました。もう再築は出来ないのでしょうか?

借地契約の更新期間中に建物が滅失した場合は、地主の承諾がないと事実上再築はできません。承諾なくして再築すると、地主から地上権消滅請求又は土地賃貸借の解約申し入れを受けてしまいます。
これをされると、借地権は3ヶ月経過後に消滅します。このような扱いをするのは、借地人としても既に、少なくても30年以上土地を利用したといえるので、これ以上勝手に建物を建てられないようにすることで、借地関係を解消したいと考える地主側の利益とのバランスを図ったいるといえるでしょう。

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posted by 丹田 at 09:11 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

当初の借地期間に建物が滅失しました。地主の許可なしに再築は出来るでしょうか?

現行の借地借家法は平成4年8月1日から施行され、同日以降の借地契約や借家契約は、現行の借地借家法が適用されます。
それまでの契約は、旧借地法・旧借家法・建物保護法などが適用されます。

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posted by 丹田 at 08:22 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

借家建物の明け渡しと、敷金の返還請求権は同時履行の関係にあるのですか?

この質問に対する民法や借地借家法の規定はありません。
規定が無い場合は、判例に頼ることになりますが、以下その判例をご紹介します。

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posted by 丹田 at 16:49 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

家主が、造作買取請求権を認めない特約は有効でしょうか?

まず、造作買取請求権とは、どんなことでしょうか。        例えば、借家人が建物にエアコンなど造作を取り付けた場合、借家契約終了の時に、取り付けた造作の買取を請求できる権利のことです。

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posted by 丹田 at 16:27 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

敷金と保証金は、どのような違いがあるのですか?

賃貸借の契約にあたって、一時金の授受がありますが、その中に敷金と保証金があります。
私がこの記事を書くに当たって、インターネットでこの敷金と保証金について調べたところ、多くが明確な違いについて書いていません。

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posted by 丹田 at 06:53 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

保証人と連帯保証人の違いを教えてください。

例えば、AさんがBさんに現金100万円を貸したとしましょう。
このとき、お金を貸したAさんを法律用語で債権者といいます。
一方、お金を借りたBさんを債務者といいます。

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posted by 丹田 at 09:27 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

入居者が退去する際の、室内補修の基本的な考え方を教えてください。

以下は、国土交通省が定めた賃貸住宅トラブル防止ガイドラインです。
まず、基本的な重要ポイントを3点に絞って示します。

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posted by 丹田 at 09:35 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

借地期間中に建物が火事で全焼しました。再築するときの手続きを教えてください。

借地権の存続期間中に建物が火事で消失や、地震で倒壊した場合でも借地権は当然には消滅しません。
そこで、借地権者としては建物を再築したい。
しかし、地主としては借地権存続期間満了時に建物があると契約更新が原則とされるので、建物再築を好まない。
両者の利害を調整することが必要ですが、借地借家法は以下のようなルールを設けています。

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posted by 丹田 at 23:24 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

アパート経営をしていますが、家賃滞納者がいます。何とか追い出す方法はありますか?

 家賃を滞納する輩はいつの時代でもいるものです。
家主が催促してものらりくらりで埒が明かないといったケースも多いと思います。

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posted by 丹田 at 16:58 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

合意によらない借地契約の更新はできますか?

 できます。
但し、この時は建物がある場合に限られます

借地借家法によれば
1.存続期間の満了の際、借地権者が更新請求をしたとき
2.存続期間満了後、借地権者が土地使用を継続するとき
以上の場合は、従前の契約と同一条件(例えば同じ地代等)で契約を更新したものとみなす。                      更新期間は、最初の更新は20年、2回目以降の更新は10年とする。

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posted by 丹田 at 12:51 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

借地をしていますが、合意による更新とはどういうことですか?

 借地権は期間を定めなくても期間は自動的に30年と定まりますから、必らず期間満了のその時がやってきます。
その時に、契約を延長するのが更新です。

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posted by 丹田 at 07:55 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

借地権の存続期間について教えてください。

1.借地権の存続期間は30年です。
  これより短い期間を定めても30年となります。
2.ただし、30年より長い期間を定めた場合はその期間になります。

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posted by 丹田 at 07:17 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

借地権とはどんなものですか?

 借地権とは、建物所有を目的とする地上権又は賃借権をいうと定義付けられています。

要するに建物を建てるために他人の土地を地上権や賃借権で利用する権利のことです。

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posted by 丹田 at 06:57 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A

私は家主ですが、高齢者が家を借りにきましたが、1人暮らしで管理に不安があります。 断ることは出来るでしょうか?

 高齢者に貸すことで、管理や家賃の支払いで不安があることは理解できる部分はあります。
賃貸借契約は信頼関係が基礎になっており、契約自由の原則があるということで、家主が入居者を選ぶことは可能ではあります。

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posted by 丹田 at 09:59 | ▼賃貸借・借地・借家Q&A